Dünya genelinde inşaat harcamaları 2015 yılında nominal olarak değer bazında %4 büyümüş ve 9,72 trilyon dolara ulaşmış. 

Peki Çin’de inşaat sektörü nasıl? Nasıl işliyor? Biz bunu Çin’in en büyük 16. inşaat şirketi olan “远洋集团” Yuanyang jituan gayrimenkul şirketinin Genel Müdürü Mr.赵文武 “Zhao Wenwu” ile tartışalım dedik. Merak ettiklerimizi sorduk. E benim ile sohbet soru cevap gitmez tabii ve sadece standart sorular sorulmaz. Aklıma ne takılırsa sorarım :) Önce firmayı gezdik. (Müthiş bir ofis sistemi çalışanlar için ve hobi alanları vs. hayran ve hayran kaldım :) sohbetimizi ettik, Hangzhou’yu gezdik ve sonra ailecek yemek yedik. Müthiş mütevazı ve misafirperver bir yönetici. 

Toplamda ülke içinde 15 proje bitirmiş.

Projelerinin toplam arazisi 240.000 m.

Gerçekleştirdiği projeler alışveriş merkezleri, konut, ofis ve diğer formatlar… 

Projelerinin %65’ini daire, ofis ve diğer formatlarda organize ediliyor. 

Projelerinin %35’ini ticari olarak gerçekleştiriyor.

Varlıklarının istikrarlı bir nakit akışı olan firma yıllık kira geliri 4,2 milyar yuan. 

Peki biz neleri merak ediyorduk ve sorduk? Hemen geçelim yoksa yazı çok uzun olacak.

1. Bu sektör Çin’de nasıl işliyor? 

Mr. Zhao, nasıl derken? 

2. Yani araziler hangi şartlarda ve nasıl devletten satın alınıyor? 

ZH- Devlet arazileri inşaat firmalarına 40 yıllığına firmalara satışını yapar. Araziler her yıl devlet tarafından belirleniyor ve şirketlere bildiriliyor. Yerel devletler firmaları bir organizasyon çatısı altında topluyor ve hangi arazilerin konut, alışveriş merkezi veya diğer amaçlar için satışa çıkarıldığının bilgisini veriyor 

3. Açık arttırma yani? 

ZH- Tabii ki değil. Satış yapılmıyor sadece hangi arazilerinin ne hangi projeler için satışa çıkarıldığının bilgisi veriliyor. Ve ayni zamanda arazi etrafına devletin yatırımları, yolları, hastanelerin veya başka yapılarının bilgisi veriliyor. 

4. Arazi fiyatlarını devlet belirliyor, peki konut fiyatlarının aya komşu olmasına en büyük etken midir? 

ZH- Evet,arazi fiyatlarını devlet belirliyor. Arazi maliyetlerde en büyük paydayı alan kısım Çin’de. 

5. Shanghai, Hangzhou, Beijing ve Guangzhouda arazi fiyatlarının, Arazi ihale açılış fiyatı "m" (metre kare) fiyatı 28,800.00 rmb ( 4,329.00$)i aşmış durumda. Ki bu araziler şehir dışlarında sayılır. Konut fiyatları en pahalı m fiyatı 30,000$ ve siz buna uygun gözü ile bakıyorsunuz. Peki bu konutları kim nasıl alacak? 

ZH- Bizim projelerimiz zaten orta ve düşük gelirlilere hitap etmiyor. 

6. Ama bu fiyatlar normal konutlar için de geçerli. Çin’de ev almak ayda üst kurmaya eşit hale gelmiş. (Abartmış olsam da bu durum gerçekten vahim) Böyle giderse ekonominin geleceği hakkında bilginiz var mı? Bankalar, inşaat firmaları,ve halk… Banka daha ne kadar borç vermeye devam edebilecek? 

ZH- Bu zaten son yıllarda kontrol altına alındı. 

7. Evet alınmış görünüyor. Devlet belli yaş üstüne, emekliye, geliri düşük olana kredi vermiyor. İkinci evi almak yasaklanmamış ama nakit alma şartı koşulmuş. Herkes biliyor bu kadar yüklü parayı normal halk bir araya toparlayamaz. İlginçtir ki bu konut fiyatlarını düşürmesi gerekirken artırdı. Peki bu yasalar gelince konut satışlarında düşüşler oldu mu? 

ZH- Hayır. 

8. Her Seherin nabzı iyi tutuluyor olmalı, bu nasıl organize ediliyor? Her şehirde ofisleriniz var mı? 

ZH- Her şehirde değil ama çoğunda var ve olmayanlar şehirlerde ise birlikte iş birliği halinde olduğumuz firmalar var. 

9. Her şehrin ayrı yönetim sistemini nasıl takip ediyorsunuz? Yani mesela bir Shanghaili Guangzhouyu anlamaz malum. 

ZH- Biz bunu her şehrin kendi yerel insanini bünyemizde tutarak çözüyoruz. Devlet ile ilişkileri güçlü olan, projeleri ve devlet ihalelerini düzenli takip edebilen. 

10. Projelerinizde hep büyük oteller zincirleri ve marka mağazalar oluyor. Bu nasıl pazarlanıyor? 

ZH- Avrupa olsun, Amerika veya diğer ülkeleri bir arada toplayan organizasyonlar var. Bu sektörlerin nabzını tutanlar var ve mülk sahipleri ile bir araya getiriyorlar. Ayni zamanda biz kendimiz de takip ediyor ve kendilerini kendi ülkelerinde ziyaret edip projelerimizi tanıtıyoruz, davet ediyoruz. 

11. Demek istediğiniz inşaat proje aşamasında iken otellere ve markalara (mağaza olarak) pazarlanmış oluyor? Satılıyor? 

ZH- Evet inşaat aşamasında önce pazarlanmış oluyor. Genelde kiralık oluyor ama satılık olanlarda var. Otellere genelde işletmeciliği veriliyor… Diğer markalar mağazalarını açıyor… 

12. Nasıl seçiyorsunuz? Marka dışında küçük veya markalaşmamış firmalarda mağaza açabiliyor mu? Veya otel işletmeciliğini alabiliyor mu? 

ZH- Hayır! 

13. Arazilere dönelim mi? Toprak yasasına… Biraz önce değinemediğimiz konuya. 

ZH- Ok 

14. Evet ofisler 40 yıllığına satılıyor ama evler 70 yıllığına satılıyor bu nasıl oluyor? 

ZH- Sonrasının ne olacağını şimdilik bizde net bilmiyoruz. Belki zamanı dolan araziler tekrar satılır veya vergi alınır bilemiyoruz. 

15. Yani halk 30 yıl kredi ile aldığı evi 40 yıl sonra tekrar mi satın alacak ? 

ZH. :) 

Ne yapıyoruz fazla sorgulamıyoruz çünkü bu konuların hem muhatabı Mr.Zhao değil diyerek, uzatmadan diğer konuya geçeyim yoksa bu sohbetten küçük bir kitap çıkar :) Zaten Çin devletinin bütün işletim sistemi yazmakla bitmeyecektir. Çin anlatılmaz yaşanır diyoruz ve geçiyoruuuuuz. 

TEDARİK: 

İnşaat malzemelerinin en çok hangi kalemleri dışarıdan geliyor? 

2. Malzemeler nasıl tedarik ediliyor? Mesela Türkiye, en büyük mermer tedarikçilerindendir. :) ve daha birçok doğal kaynakları vardır.... 

3. Türk firması kendi ithalatını yaparsa Çin’e sizlerden veya diğer inşaat şirketlerinden iş almaları mümkün mü? Yani böyle bir tedarik için kapılarınız açık mı? Malum Çinliler ilişkilere dayalı iş yapar… 

4. İhaleler nasıl takip ediliyor? 

5. Yabancılar bu ihalelere nasıl katılıyor? 

6. Şartlarınız nedir alınan ürünlerde? 

7. Bildiğiniz gibi "Wanda" Türkiye'de yatırım yaptı, böyle bir ortaklık sizin ile de mümkün olabilir mi? 

8. Şirketinizin dış yatırımları nelerdir? 

Yazımın "tedarik" kısmı ve daha birçok soru ve cevabı inşallah ay sonu siz değerli takipçilerim ve iş adamları ile buluşacak. 

YABANCI ŞİRKETLER YEREL FİRMALARLA İŞ BİRLİĞİ YAPIP, ARAZİLERİ ALIYOR, BELLİ SÜRE SONRA ÇOK DAHA YÜKSEK FİYATA ARAZİ ŞİRKETLERİNE PAZARLIYOR VE KAYBOLUYOR. DEMEM O Kİ, İNSANOĞLU HER SIKI YÖNETİMDEN AVANTAJ SAĞLAMANIN YOLUNU DA BULUYOR. 

YOK YOK ÇOK BİLGİ YOK BU DA MESLEK SIRRI KALSIN :) :) 

Not: Çin iş dünyası ile merak ettiğiniz konuları bana yazabilirsiniz? Gelecek yazımı sizler seçebilirsiniz!!!!!!! 

Ayşe DOĞANGÜNEŞ 

SHANGHAI